売れない、貸せないマンション、立地や設備、規約、築年数、価格などから、売りたいのに売れず現金化できずに負債となった不動産「負動産」マンションになってしまう要因は実にさまざまです。
このような「負動産」の特徴として、居住者が住む部屋の「専有部分」以外でも、エントランスやエレベーター、廊下などの「共用部分」にそのほころびが出ていることが少なくなく、このような「共用部分」が残念なマンションの典型例をいくつかご紹介しましょう。
目次
清掃が行き届いていない
エントランスの照明にクモの糸が絡まっていたり、蛍光灯がチカチカ、更には、床に砂ぼこりがたまっていたり、汚れが目立ち掃除が行き届いていなかったりという日常清掃や定期清掃、巡回点検などの日常管理ができていないマンションです。
このような、日常管理ができていないと、マンションの印象が悪く、購入予定で見学に来た方にもマイナスの印象を与え、資産価値にも及びます。
マンション内の植栽が枯れている
植栽はマンションの顔ともいえる正面玄関などにあって目立ちますので、植栽の状況で管理の良し悪しを判断されることがあり、花壇や樹木など四季折々の景観はマンションの魅力に大きく影響します。
行き届いた植栽管理で、居住者の暮らしの快適性・コミュニティーを活発にし、管理組合運営の円滑化にも貢献され、植栽の手入れが行き届いていないマンションは資産価値を損なっています。
エレベーターがない
「マンションにはエレベーターが必要」と感じている住民が大半ですので、エレベーターがないとスーツケースなど重いものを運ぶ際に不便です。
主に築古マンションの場合、4階建てまでの建物でエレベーターがないことが多いのですが、「ない」というだけで需要が減り、また、あったとしても、地震・火災・停電などの非常時、エレベーター内部の乗客が安全に外に避難できるよう、最寄り階に自動停止する「地震時管制運転装置」などの制御装置が付加されていないと価値が低くなります。
オートロックや防犯カメラが設置されていない
マンション住まいのメリットに防犯面がありますが、最新のマンションでは、エントランスにインターフォンとオートロック、エレベーターやエレベーターホールなどは非接触キーで解錠しないと入れないなど、二重、三重、四重ものセキュリティが当たり前になってきています。また管理員やコンシェルジュ、夜間は警備員と機械警備の併用など、24時間の有人管理もされています。
最近では標準的なマンションでも、オートロックや防犯カメラが設置され、不審者の侵入防止と抑止効果のため映像は一定期間ハードディスクに記録されていることが多くなっており、反対に言えば、防犯面へのバロメーターともいえるオートロック施錠や防犯カメラが設置されていないマンションは、資産価値の観点からマイナスです。
プールや温泉施設、カフェなど華美な施設がある
バブル期に建てられたような郊外型高級マンションをはじめとして、近年のタワーマンションや都心部の大規模マンションには、こういった共用施設が多く見受けられますが、プールや温泉施設などは、機械式駐車場と同じように将来にわたり修繕費などの維持費が大幅にかかる施設です。
特に戸数が少ないマンションでは、1戸あたりの負担が大きく管理費等の値上げや一時金などを負担するケースもあり、バーラウンジやエスカレーターなども華美な施設に当たります。
受水槽がある(直結給水方式ではない)
これまで多くのマンションの給水方式として採用されてきた「受水槽給水方式」は、各自治体の水道から供給された水をいったん建物内の受水槽にため、増圧ポンプや高架水槽を介して各住戸に配水するものです。この受水槽は10トン超の場合、年1回以上の水質検査と清掃が法律で義務づけられています。
しかし最低限度として、年1回の清掃で良いとされているため、基準範囲とはいえ汚れが目立つ受水槽も見受けられます。このため、最近では、東京都、横浜市、さいたま市をはじめ、多くの自治体が受水槽を介さずに水道の配水管内の水圧を利用して給水する「直結給水方式」が推奨されているのです。この方式によると、受水槽の設置スペースが不要なだけでなく、受水槽給水方式と比べて、衛生管理面での負担が軽減されます。旧式の受水槽給水方式は、最近の新築マンションでは見られなくなっており、マンションに受水槽がある場合には清掃や給水方式の変更コストがかさんでしまいます。
鳥類などの動物被害が発生している
鳥類(ハトやカラスなど)による騒音、フン害、威嚇、襲撃などといった人への危害、ゴミ置き場荒らしなどの被害や、野良猫の被害やマンション内のハチの巣などもマイナスポイントとなってきます。
このような動物被害が長期化すると安全・安心・快適に住めないことはもとより、ベランダに防鳥ワイヤーの設置、防鳥ネットを張る、廊下には剣山タイプのプロテクターを設置するなど、景観も悪くなり、資産価値にも影響します。
賃貸住戸や空室が20%を超えている
一般的に分譲賃貸は、賃貸用マンションと比較すると耐震性や防音性など構造がしっかりしていて、食洗機やディスポーザー、床暖房などの設備、パーティールームなどの共用施設が充実しており人気ですが、長期間(目安として3カ月以上)にわたって空いている部屋が多いということは、人が住みにくいマンションである可能性もあります。平成25年度マンション総合調査結果(国土交通省)によると、賃貸戸数割合が20%を超える割合は、築古ほど高くなる傾向にあり、賃貸住戸や空室が多いと理事(役員)のなり手が足りず管理不全のきっかけとなり、ここからスラム化する可能性も出てきます。
事務所使用や民泊をしている住戸がある
本来、専有部分はそれぞれの区分所有者が好きな用途として使用することができるのですが、1つの建物を多くの人で利用するため、それぞれのマンションの管理規約において「その専有部分をもっぱら住宅として使用するものとし、ほかの用途に供してはならない」という用途制限を明確にしているのが一般的です。
管理体制は非常に重要。入居数も50位が限界、何かあった時に大規模だとまとまらない、ぶん投げ。
高齢化社会、子育て世代のベビーカー、業務状キャリーを使う人達は、駅近より、バスの便の良い場所を好む傾向にあります。バスの方が、階段無くて楽。
新築の手抜き疑惑より20年近くしっかり立ってる物件の方が安心、という人もいます。
立地場所も、物件への影響大です。買い物、病院、学校教育のレベル等。
大手不動産会社に激怒しました。現状のまま売却かリフォームして売却か、戦略無し、中古販売会社に言い値で、売却されそうになり、断固拒否しました。このマンション売れない、買い手はないと、広告出しても反応無しだそうで。
反応無くて結構!一組の良い購入者と縁があれば充分、と突っぱねました。後に反応大有りが判明。
不動産会社選び、慎重になさって下さい。
共用部の施設は確かに最小限でないと維持管理、修繕費が莫大にかかるのに大して使わないなんてことになりがち。
以前眺望がウリだった新築マンションを家族みんなで気に入って買おうか迷って結局買わなかったけど、数年後見事にそのマンションを囲うように高層マンションが建ってるのを見て、心底買わなくて良かったと思った。つまりは新築の場合、立地もあてにならないんだよね。
4SLDK.
元々は転勤のため賃貸に出すつもりで、クローゼットの扉から床すべてのドア、壁紙、畳、、、、全リフォーム。
でも借り手がいなかった。
理由は階段五階。バスはあるけど駅から徒歩15分。
一年半待ったが、管理費、修繕費の諸費用ももったいなく感じたのと
将来住む戸建てがあるのでマンションに戻る気がなかったので売却。
マンションが建った時には駅までのマンション専用バスがあった。
少額だが有料。
しかし高齢者はバスの無料パスが市から貰えたのでバスの利用者も減り廃止に。
全リフォームのおかげで売却は思ってたより早くできたけど。
もうマンションは買いたくない。色んな意味で。
それと何でもかんでも大規模修繕工事頼みではなくて小修繕で対応していかないと平均して保全や美観は保てないんです。
記事の中でNG要素に入っていないが
「何故その物件は手放されて、今ここに売られてどれ位経つか?」
という項目の方が大きいと思う。
Web等で観ていると同じマンションで幾つも売り物件があるケースなんかは潜在的に抱える問題が明らかに何かあるだろと思えるケースや
人気マンション地域ですwと言う場所でも満足度が高ければ売られないケースが圧倒的(持ち主が賃貸に回すか不動産屋が買い取って法人賃貸)
リーマンショック後~民主末期の円高時代と今では物件相場価格は
今の方が高いが幾らで買い取って内装幾らで幾ら抜いた?って言うののほうが気になってしまう物件の方が圧倒的多数。
今のところ安心して住めますが、管理組合の役員が回ってきたら周知してみようと思います。
近隣の超豪華マンションは今管理費修繕積立金の額がとんでもないことになっています。過度に豪華な共用施設や付随サービスは要らないと気づかされました。
逆に総戸数が多い物件は管理費と修繕積立金は安いが小汚い共用部分が目立つことが多々ある。
数多く現地に足を運ばないと決断してはいけない。
よく知ってる人にいろいろ聞きましょう
購入希望時点では分からないポイントばかりなんだよ。
たとえば、賃借人率や空室率なんて、売り主側では把握していないことも多いし、管理会社も気軽には教えてくれないよ。
しつこく訊くと、いやがられて破談することもある。
重調だって、買付以前に出してくれる売り主はない。
だから外観確認や直感、管理員への聞き取りなどでフォローするしかないんだよ。
こういう記事が出ると、勘違いしてガンガン質問してくる素人がいる。
まあ今後買い手市場になったらやり方は変わるかもしれないけど。
記事にするのはマズイかもしれませんが、外国人が多いマンションも要チェックですが、なかなか教えてくれませんね。
修繕積立金がやたら多いのも問題。毎年、修繕ばかりしている。
駐車場使用料は管理費と別会計になっておらず、6百万円/年の使用料はほぼ全額、最寄り駅までの送迎バス費用の赤字補填に充てられていました。
総会で駐車場使用料を管理費とは別会計にすることを提起しましたが、送迎バス利用者の反対でどんぶり勘定が継続されました。
因みに送迎バスの1人当たりコストは500円を超えてました。
立駐の建替え費用は数年前に調べた時の概算が100万円/台、修繕積立金の計画には含まれいません。
こんなマンションを中古で購入したら地獄を見ますよ。
因みに、総会議事録には駐車場利用料の別会計提起は一切記載されていません。
築浅で
共有設備があまりなくて
世帯数が多い(=1人当たりの負担が小さい)
物件が、良いって事?
一番重要な駅からの距離が入っていないのも不思議です。
あと、築40年~50年でもきちんとメンテナンスされてるビンテージマンションって、裕福なエリアに建ってる元億ションがほとんどです。貧乏な古マンションはただ朽ちるのみで将来性はありません。
管理組合を良く見た方が良いと思うよ
ポイントは駅に近いこと、24時間コンシェルジュが常駐し管理会社が定期的にメンテナンスを行っていること。
ついでに近くに警察署があってマンション脇の道路でしょっちゅう警察官が交通取り締まりをやってるから、防犯面での評価も高い。
絶対にその近くには住まんから
公共の廊下に面して
窓があるのはなんか嫌だわ
もちろん間取り自体がおかしいのも嫌
例えば異常に細い部屋があるとか
窓が多すぎて
家具を置くのに不便そうな部屋があるとか
後は毎日共用スペースや廊下を清掃をしてくれる所は良い。
タワマンだと業者が毎日綺麗にしてくれるから、感謝の気持ちを持ってる。
いつもお疲れ様です。って声をかける
幸いな事に2カ月程で買い手も見つかり、無事に引っ越しも終わりましたが、未だに売れてなかった場合の経費を考えるとゾッとします。
新居でも派手な生活はせずに庭に畑作ったりして地味に過ごしております。
(耐震診断・耐震補強をする位修繕積立金に余裕があり、住民の管理への意識が高いという証拠でもあります)
結構、うつ病になってしまい退社される方もいる様です。
うちのマンションはプレイルームがあるのですが、小さいお子さんのいる家庭が多く、管理費などの大部分をそこの消耗品や修繕に使われているて納得いかない。
販売価格は6000万ほどなのだけど、管理費、修繕費合わせて10万。
マンション自体に膨大な借金がたまってるんだろうかとしかおもえなかったね。
この9個に当てはまっていても、主要駅から徒歩数分のら売れるはずでしょうし。
素人が自己責任でローン組んで買うものとしてはリスクが高過ぎ。
ちゃんとこれらを背負って子供育てている普通の家族すごいなぁ。
入居者同士で挨拶などが交わされているか?
特に子育てをするならば,人的交流があるかで防犯や人間形成に寄与すると考えられるかと。
うちは全27戸。築17年で中古買ったけど、五年立って、買った金額より高値で買いたいといわれたが、子供の学校や住みやすさを考えると売れない。
また住居以外の使用は罰則が無いと守らないし、自治会が罰則を強制できるかも疑問。
外国人が民泊でも始めたら最悪。
共有部分を勝手に使う輩もいる。
やはり戸建が良い。
治安も良く、刑事事件は30年間一度もないそうで、管理のおかげで四季折々の植栽が楽しめるが
10年で600万支払うことになる。。
この記事、レベルは全く高くない。
管理する側からの視点が残念ながら強すぎる。
最後まで読んで新たな気付きは無かった。
ある物件は、敬遠しますね。
やはり負担を抱えてしまう訳で
必須項目とは考え辛いです。
あと、人の出入りが激しい物件も避けたい
最近は賃貸としてよくでている
共同温泉付き露天風呂やサウナそしてトレーニングルーム
や卓球ができたりなど
賃貸として借りるなら魅力的だと思います
ガス代や水道料金がほぼかからないのが魅力なのかも
不動産営業の人柄は重要ですよ。基本銀行系がいいと思います。あと連絡マメな人。
(V)o\o(V)
駅近、4L以上の陽当たり良好物件ならいくらでも買い手はある
これからは人口減少でマンションやアパート経営は成り立たないと思いますよ
現状でも空き家や空きアパートだらけで賃料も安くなってますよね(*_*)
専用部のリフォーム資金をどう調達しようか悩むところです。
心底満足な買い物したと思ってる。
あかんマンションでは、これが大体勢ぞろイ。
あなたの売れ残った負動産売りたいだけじゃね?
割と新しいし、駅チカなのに、
その周囲の部屋、もう2年もずーっと売れてなくて悲惨だよ。
一般論としてはわかりやすかったです。
豪華なエントランス、カフェもお気に入りです
マンションなど所詮空間の利用権
楽しんで住んだもん勝ちです
経済合理性だけを求める負け組は
一生公団の賃貸に住めばよい
本を売りたいだけのマンション管理士の
コラムはどうでもよい
わしみたいに立地のいいとこ買ってたら高い家賃とれるでw
駐車場使用料を積立金の会計に繰入ている組合はアカンですね。
購入するにはあまりに権利関係が複雑かつコストがかかりすぎです。
新築しか買えないよねぇ。
維持費かかるのも、将来的に安くなることは考え難いから、エスカレーターとかプール、バーはいりません。
あと駐輪場に錆びた自転車がたくさん放置されてるのもちょっと。。。
20年を越えると古くさくなり、売るのもたたき売りになる。
ほとんどの場合、悪臭などのクレーム以外は点検会社や管理会社が、逐一、住民に知らせる事なく対応しているが、点検を怠ったり、定期的にブロアーモーターなどの交換などしないと装置は故障し、処理槽から汚水が溢れ施設内が冠水してしまう事もある。そうなると、修理や復旧工事に結構な費用が掛かる。日陰な存在ではあるが、忘れてはならない存在だ。
水道直結式だと停電に遭っても水道が止まらないので良かった。
よって受水槽式は敬遠しちゃうなぁ〜。
しかし、固定資産税が年、16万はつらい
まあ、その前に先立つがないんですけどね
あと、受水槽やら、防水塗装やら、エレベーター保守やら、こまごまとした出費もある。
投資マンション販売会社は絶対に口にしないけどな。
書いてある。
マスコミの不動産の記事は総じてレベルが低い。
自転車の止め方、ゴミの出し方で住人の人柄など何となく想像できますよね。
女目線ではベランダの使い方、洗濯物の干し方でもわかる。
衛生的にきちんとしていたら大丈夫なのかわからないけど、昔1階すべて飲食店のマンションに住んだことがあるけど、チャバネゴキが凄かった。違うマンションでは野良猫が多く餌をあげる住人がいて夏場はその餌に群がるゴキが共用ローカや階段に沢山出没するし夜な夜なベランダに飛んで来て雨戸にとまっていた。
恐怖でしかなかったです。
キレイゴトを言うのは簡単。
ダイヤモンドも然り。
仕事で事務所が入ってる賃貸のマンションがあるのですが、いつ管理会社に電話しても「ハイハイ!」だけ言ってものの10秒ほどで電話を切られてしまいます。
修繕の相談をしても、ほぼ「それは借り主の費用で修繕してください」と言われます。
ちなみにガス給湯器やドアノブの老朽化による破損、水道からの水漏れででもです。
賃貸と分譲とは違うとは思いますが、とにかく何もしてくれない管理会社です。
盆栽やら鉢植えやらで飾っちゃって
ものすごく汚らしく見えるマンションあるよね。
オシャレなガーデニングならまだしも
枯れてる鉢植えなんかほったらかしに
してあったり…
一番いいのは貸家だと思う。
人間が住む場所ではありません。
賃貸マンション。
仰る通りエレベーターがありません。
その4階に住んでいると
本当に不便で不便で・・・
1階の駐輪場まで来て
忘れ物に気付いたりすると
いっそ思い出さなければ良かった
とさえ思いますw
おまけに、昨年管理会社が
変わったのですが、ここが
ひどい会社で。
管理はしないで監視してるみたい。
マンション入り口には
アレが禁止コレは違反、と
ベタベタ貼り紙だらけ。
そのくせDMを捨てるための
ゴミ箱は常にゴミを溢れさせ。
排水溝は各戸で定期清掃を、
と変更させて自分らの
負担を最小限にしたり。
なので住人の流出が
止まりません(泣)
しろーとが投資修繕とかできねーだろ
奇声井戸端玄関前に物を放置
とあるマンションはマジでクソだった。
入口エントランスは雨漏りしてカビ生え放題で天井真っ黒、天井落下寸前。
外壁工事はやっている形跡すらなし、ひび割れ多数。
エレベーターは古いまま、床は汚い、各部の錆びた物は放ったらかし。
管理会社がダメだとこんな酷い有様なのだと実感した。
無理に9つのNGを作らなくてもね〜
インパクトはあるが、中身はない!
確かにマンションは、管理を買えというが、それも程々にしないと住みづらくなるよ。
あと賃貸マンションの入居率8割は、マックスだと思わないと。
投資案件なんかは、7割から8割で収支を計算するからね。
マンションは、何だかんだと言っても立地だよ。
ただ立地は駅近だけではないよ!
設備が整う程、住人は傲慢さを増し
老朽化した所では卑屈した心を生む。
人間本来の気持ち良い挨拶を交わす事も失い、顔の見えない住人同士が無自覚に傲慢で冷たい精神を育み会う。
コンクリートの監獄に誇りを持って顔の見えない経済社会の奴隷が今日も街を覆う。
そこ気付き、疲れ切った一部の民は田舎と自然の癒しを求め地方へ移住を志す。
経済主義の属国政策が止まる事は無くとも、端から崩れて出している現代日本の行く末や如何に
季節を感じる自然が失われたコンクリートの街並みは人の心を狂わして止む事が無い
建て替えとか無理じゃね?
居住者、金無いっしょ?住民の意見まとまらんだろ~な
中古になれば安くなって変な奴入ってくるしね
売るに売れない、住むに住めないスラム化したマンションの出来上がり
もうすぐそこだよ
外国人は、ゴミ出しのルールやマンションの使用規則を基本的に守らない。深夜の騒音もうるさく警察沙汰になることもしばしば。
1度注意しても治らず、彼らは自国のルールを異国人に押し付けてくる。
外国人が多く住んでいるマンションは嫌だ。
自分も大手私鉄系の不動産会社に勤めていましたが管理組合に
修繕関係の知識とコネがあり管理会社任せにして金をガッポリ
やられていないところでしょう。
15年目の一回目の大規模修繕でマイナスの財政なら相当、ガッポリ
儲けられていますね。管理会社は管理費を安くして受注を競うので
プロパティ{修繕}で儲けるわけですが子飼いの業者は3割ほど手数料を要求されます。また大規模修繕も管理会社に頼むと子飼いの3社くらいを紹介されほとんど同じ見積もりが出ます{裏では3社で順繰りに
受注する}。
普通で行けば築15年までは修繕積立金の値上げは必要ありません。
大規模修繕を終えても20年までは上げないで行けます。
マンションの資金運営を狂わせるのは管理会社と国交省の特に
消防等でへの利益誘導です。また近年「インスペクション」なる
馬鹿げた事を法制化しました。